Expert-comptable LMNP 

Découvrez notre accompagnement dédié aux propriétaires de locations meublées non professionnelles (LMNP). En tant qu’experts-comptables spécialisés dans la gestion fiscale des LMNP, nous vous accompagnons pour optimiser vos revenus locatifs et bénéficier des nombreux avantages fiscaux offerts par ce régime.

Comptable rédigeant des statut juridique

Caractéristiques de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal spécifique pour les propriétaires de biens meublés. Voici les principales caractéristiques de ce régime :

Types de Locations Concernées

  • Usage d’habitation : Appartements, maisons, studios, résidences de services, résidences médicalisées.
  • Résidences d’affaires : Logements pour les professionnels en déplacement.
  • Usage touristique : Locations saisonnières, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés.

Régime Fiscal

Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options principales :

  • Régime Micro-BIC
    • Plafond : 70 000 euros pour les locations classiques, 170 000 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
    • Avantages : Abattement forfaitaire de 50 % pour les locations classiques et 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
  • Régime Réel BIC
    • Obligatoire si dépassement des plafonds : Basculer automatiquement si les loyers annuels dépassent les plafonds du micro-BIC.
    • Avantages : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, entretien). Nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale détaillée.

Formalités Administratives

  • Immatriculation : Obligation de s’immatriculer au greffe du tribunal de commerce avec le formulaire P0i (Cerfa 11921) dans les 15 jours suivant le début de la location.
  • Obtention d’un numéro de SIRET : Attribué après l’inscription au greffe du tribunal de commerce.

Déclaration des Revenus

  • Formulaire : Les loyers bruts annuels sont déclarés via le formulaire 2042 C Pro.
  • Catégorie : Revenus intégrés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Avantages Fiscaux

  • Abattement forfaitaire sous le régime Micro-BIC.
  • Déduction des charges réelles sous le régime Réel BIC, incluant les intérêts d’emprunt, les amortissements, et les frais de gestion.

Processus de Création d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Le processus de création d’une LMNP comprend plusieurs étapes essentielles :

Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans la création de sociétés pour s’assurer de la conformité des démarches et des documents tout au long du processus.

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Le Régime Fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre aux propriétaires de biens meublés des avantages fiscaux spécifiques, en leur permettant de déclarer leurs revenus locatifs sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Voici un aperçu détaillé des aspects fiscaux du LMNP :

Catégories de Régimes Fiscaux

Régime Micro-BIC

  • Plafond de revenus :
    • 70 000 euros pour les locations meublées classiques.
    • 170 000 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
  • Avantages :
    • Abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques.
    • Abattement de 71 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
  • Option pour le régime réel : Les propriétaires peuvent opter pour le régime réel même si leurs revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds.

Régime Réel BIC

  • Obligatoire si dépassement des plafonds du micro-BIC.
  • Avantages :
    • Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, entretien, réparations).
    • Les charges déductibles incluent également les frais de notaire et d’agence, les taxes foncières, et les primes d’assurance.
  • Comptabilité : Nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée (bilan, compte de résultat, annexes).

Déclaration des Revenus

  • Formulaire 2042 C Pro : Les revenus locatifs bruts annuels doivent être déclarés via ce formulaire spécifique.
  • Revenus intégrés dans la catégorie des BIC : Les revenus sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Imposition des Revenus

  • Micro-BIC : Après l’abattement forfaitaire, le montant restant est intégré au revenu global du foyer fiscal et soumis à l’impôt sur le revenu.
  • Régime Réel BIC : Le résultat imposable est calculé en déduisant les charges réelles des revenus locatifs. Le montant net est ensuite intégré au revenu global du foyer fiscal.

TVA

  • Exonération de TVA : En général, les activités de location meublée sont exonérées de TVA, sauf pour certaines locations spécifiques comme les résidences de services qui peuvent être assujetties à la TVA.

Plus-Values Immobilières

  • Régime LMNP : Les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.
  • Exonération : Exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Charges Déductibles sous le Régime Réel

  • Intérêts d’emprunt : Déductibles en totalité.
  • Amortissements : Le bien immobilier, le mobilier, et les équipements peuvent être amortis sur leur durée d’utilisation.
  • Frais de gestion et d’entretien : Déductibles en totalité.
  • Taxes et assurances : Taxes foncières, primes d’assurance propriétaire non occupant (PNO), et assurance loyers impayés.

Changement de Régime Fiscal

  • Passage au régime LMP : Le propriétaire peut passer au régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP) s’il remplit les conditions spécifiques, notamment si les revenus locatifs annuels excèdent 23 000 euros et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Avantages et inconvénients de la LMNP

Avantages de la LMNP Inconvénients de la LMNP
Avantages Fiscaux : 

  • Régime Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés
  • Régime Réel BIC : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, entretien).
Besoin de réaliser des immatriculation au greffe du tribunal de commerce et obtentir d’un numéro de SIRET.
Une rentabilité accrue grâce à des loyers plus élevés que pour les logements non meublés Nécessité de tenir une comptabilité détaillée sous le régime réel BIC. Heureusement vous pouvez externaliser ceci à un expert-comptable.
Flexibilité dans la gestion locative avec la possibilité de louer à des profils divers : étudiants, déplacements profesionnels. Obligation de meubler le bien selon des critères précis, impliquant un investissement initial et un entretien régulier du mobilier.
Durée des baux courtes, permettant de ré-évaluer régulièrement les loyers. Un turnover plus fréquent des locataires. Ce qui demande plus de temps et entraîne des coûts supplémentaires en termes de gestion locative (état des lieux, recherche de nouveaux locataires).
L’amortissements du bien immobilier, du mobilier et des équipements permet de réduire le résultat fiscal imposable. Risque accru de loyers impayés, notamment dans le cadre de locations saisonnières ou à des étudiants.
Possibilité de déduire les frais d’acquisition, travaux d’entretien, et autres charges. Possibilité de périodes sans locataire, ce qui affecte la rentabilité.
Les plus-values immobilières imposées selon le régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Régime Micro-BIC : Plafond de 70 000 euros pour les locations classiques et 170 000 euros pour les meublés de tourisme. Le dépassement des plafonds oblige à passer au régime réel.
Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La TVA sur les dépenses ne peut pas être récupérée. Certaines activités spécifiques peuvent être soumises à la TVA, compliquant la gestion fiscale.

Sermorens Consultants, Expert-comptable LMNP

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