Expert-comptable SCI

Caractéristiques de la Société Civile Immobilière (SCI)

Structure Juridique :

Elle est constituée d’au moins deux associés (personnes physiques ou morales) qui détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport.

Objet Social :

1. • • La SCI a pour objet la détention, la gestion et éventuellement la location de biens immobiliers.
     • Elle peut être créée dans un but patrimonial, familial ou pour faciliter la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Gestion et Organisation :

1. • La SCI est gérée par un ou plusieurs associés désignés comme gérants, chargés de représenter la société et d’assurer sa gestion courante.
   • Les règles de fonctionnement de la SCI sont définies dans ses statuts, notamment les modalités de prise de décision (unanimité, majorité, etc.)

Capital Social :

1. • Le capital social de la SCI est variable et est constitué par les apports des associés (en numéraire, en nature ou en industrie).
   • Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, qui déterminent leurs droits dans la société.

Fiscalité :

1. • La SCI est généralement transparente sur le plan fiscal : elle ne paie pas d’impôt sur les sociétés. Les bénéfices ou les déficits sont répartis entre les associés et imposés dans leur déclaration personnelle d’impôt sur le revenu.
   • La SCI peut bénéficier de certains régimes fiscaux spécifiques selon son objet (notamment en matière de location meublée, de location saisonnière, etc.).

Transmission :

1. • La SCI facilite la transmission et la gestion du patrimoine immobilier entre les associés et au sein de la famille.
   • Les parts sociales d’une SCI peuvent être cédées ou transmises plus facilement que la propriété directe d’un bien immobilier

Flexibilité :

• • La SCI offre une grande souplesse dans sa gestion : les associés peuvent adapter les règles de fonctionnement selon leurs besoins (gestion des loyers, travaux, cessions de parts, etc.).
  • Elle permet également de protéger le patrimoine familial en cas de désaccords entre les associés ou en cas de succession.

Processus de création d’une SCI

Le processus de création d’une SCI comprend plusieurs étapes essentielles :

La création d’une SCI implique des démarches administratives et juridiques précises. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable pour garantir la conformité de la création de la SCI.

Le Régime Fiscal de la SCI

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). La fiscalité est donc appliqué sur les revenus locatifs perçus par les employés.

Impôt sur le Revenu (IR) :

• • Les revenus fonciers perçus par la SCI (issus de la location de biens immobiliers) sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales.
  • Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa déclaration de revenus personnelle.
  • Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.).

Option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Les associés peuvent opter pour l’imposition des bénéfices de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est irrévocable.

• • Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de l’IS (15 % pour la tranche de bénéfice jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà en 2024).
  • Les associés ne sont imposés sur les revenus de la SCI que lorsqu’ils sont distribués sous forme de dividendes, lesquels sont alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers, après application d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, du barème progressif après un abattement de 40 %.
  • Cette option peut être intéressante si la SCI réalise des bénéfices importants, car les taux de l’IS peuvent être inférieurs aux taux d’imposition sur le revenu des personnes physiques.

Taxe Foncière

La SCI est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les biens immobiliers qu’elle détient. Cette taxe est due chaque année et son montant dépend de la valeur cadastrale des biens.

TVA

Les activités de location de la SCI déterminent son assujettissement ou non à la TVA :

• Non-Assujettissement par Défaut :
  • Les locations nues de locaux à usage d’habitation sont exonérées de TVA.
• Assujettissement Optionnel :
  • Les locations meublées, les locations de locaux à usage professionnel ou commercial peuvent être soumises à la TVA sur option.

Fiscalité en Cas de Cession de Parts

Lors de la cession de parts sociales de la SCI, le cédant peut être soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières.

• Plus-Value des Particuliers :
  • La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Droits de Succession et Donation

La transmission des parts de SCI dans le cadre d’une succession ou d’une donation peut bénéficier d’abattements fiscaux importants :

• Abattements :
  • Abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans pour les donations en ligne directe.
  • Facilitation de la transmission progressive du patrimoine en évitant les droits de succession élevés.

Avantages et inconvénients de la SCI